Ristrutturazioni
Vediamo come, quando e perché
Assodato che ristrutturare una casa significa investire una quantità di denaro più o meno elevata per soddisfare i nostri bisogni, diverse sono le strade percorribili in base all’intervento che dobbiamo realizzare.
Come valutare l’entità di eventuali lavori per la ristrutturazione della casa?
E poi, è possibile stabilire un prezzo medio al mq per una ristrutturazione?
I fattori da tenere in considerazione sono tanti.
Innanzitutto bisogna valutare se la casa è solo da riqualificare con interventi ordinari o interamente da ristrutturare.
Se la ristrutturazione della casa è parziale
Spesso le opere di ristrutturazione attribuite ad appartamenti in vendita, soprattutto se eseguite dopo l’uscita del precedente inquilino o proprietario, si riducono a interventi superficiali, come imbiancatura, sostituzione di rivestimenti, prese e interruttori, che non interessano né gli impianti, elettrico e idrico-sanitario, né le strutture, solette e muri di separazione con altre unità immobiliari.
Nel caso si avesse quindi intenzione di eseguire comunque delle modifiche in un appartamento già ristrutturato con le modalità citate, è bene approfittare dell’occasione per effettuare anche alcune verifiche sulle parti meno visibili della casa, che possono a volte comportare spese considerevoli di ripristino.
Per gli impianti idraulici è richiesta una certificazione di conformità alle norme per le ristrutturazioni successive al 1990.
Questo documento, rilasciato dall’installatore abilitato e regolarmente iscritto alla Camera di Commercio, deve certificare che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte secondo quanto indicato dalla legge 46/90.
Se la ristrutturazione è stata parziale, con rivestimenti e sanitari nuovi ma conservando tubazioni molto vecchie, sopra i 30-40 anni, c’è il rischio che, se si eseguono demolizioni nei locali adiacenti, le vibrazioni dovute ai lavori provochino rotture o perdite nelle tubazioni.
E’ necessario assicurarsi che l’impianto sia stato rifatto e messo a norma, sia chiedendo la certificazione, sia facendo verificare da un elettricista che i cavi siano idonei e che la potenza dell’impianto sia dimensionata sulla reale esigenza dell’appartamento.
Verificare che le valvole dei radiatori siano nuove o almeno del tipo che permette di intervenire su calorifero autonomamente, senza avere bisogno di regolare l’impianto di tutto lo stabile.
Verifica dei meccanismi e delle cinghie di avvolgimento anche se gli avvolgibili si presentano apparentemente in buone condizioni.
Nei muri di confine, accertarsi che le pareti che separano l’appartamento da altre unità immobiliari, abbiano uno spessore di almeno 20-25 cm, per avere un corretto isolamento acustico.
Nel caso i muri siano troppo sottili, 10-12 cm, è opportuno applicare almeno uno strato di materiale fonoassorbente.
Nei muri interni verificare che le tubazioni dei bagni che corrono a parete non siano troppo rumorose; eventualmente applicare anche in questo caso materiale isolante.
Se sono presenti controsoffitti e questi non sono stati posati per particolari esigenze di arredo, come ribassamenti per sistemare faretti, o per ricavare ripostigli, o semplicemente per definire ambienti diversi, può essere che la loro funzione sia stata quella di coprire difetti o danni al soffitto.
Se la ristrutturazione della casa è totale
Se la casa è completamente da ristrutturare, i lavori variano in base alla tipologia costruttiva dell’immobile, a seconda cioè che si tratti di un edificio in muratura piena, come le case d’epoca, o con struttura in cemento armato e pareti in laterizio.
Le differenze sostanziali riguardano i pavimento, a struttura lignea nel primo caso e in laterocemento in edifici moderni, la presenza di pilastri e travi in cemento armato, che è meglio non toccare, e il tipo degli intonaci interni.
Una ristrutturazione completa prevede interventi su pareti, pavimenti, impianti, serramenti.
Posa di nuove canaline per l’alloggiamento dei fili elettrici, con scatole di derivazione debitamente posizionate, salvavita e interruttori magnetotermici per gli elettrodomestici.
E’ utile anche creare una linea privilegiata, protetta con interruttore automatico al quadro, per gli elettrodomestici e, nel caso di appartamenti di grandi dimensioni, creare due linee distinte per la zona giorno e la zona notte.
Solitamente, per contenere i costi, si può procedere alla posa della nuova pavimentazione in sovrapposizione senza che questo comporti nessuna problematica di post-posa; è chiaro che se il pavimento sottostante risultasse non complanare, bisognerà procedere con una livellatura dello stesso con idonei prodotti.
La rimozione del massetto richiede, oltre al costo più elevato, tempistiche di consegna più lunghe e, soprattutto, si evitano disagi ai confinanti dovuti da rumori da demolizione dello stesso con martelli elettrici.
In edifici di recente costruzione sugli infissi esterni, generalmente in buone condizioni, è sufficiente una semplice mano di impregnante, tipo flatting.
Nelle case d’epoca prevede la sostituzione di porte e finestre in legno.
Verifica dei meccanismi e delle cinghie di avvolgimento anche se gli avvolgibili si presentano apparentemente in buone condizioni.
Rimozione di quelli ammalorati e loro ripristino.
Quando si modifica la distribuzione interna dei locali mediante lo spostamento di pareti, bisogna tenere conto che potrebbe essere necessario uniformare le finiture.
Può accadere che i muri esistenti presentino i segni di interventi precedenti, come rappezzi e segni delle tracce per la modifica dell’impianto elettrico, ma che l’intonaco sia comunque in buone condizioni: se non si vuole rimuoverlo e rintonacare il tutto, né rasare a gesso, si può intervenire con tecniche di tinteggiatura non uniformi, come spugnatura, velatura e spatolatura.
Assicurazione & danni
Esempio: il nostro idraulico sbaglia ad effettuare un raccordo e allaghiamo la casa; c’è per nostra tranquillità, una assicurazione che ripaga tutti i danni causati sia al ns. cliente, che al malcapitato vicino del piano di sotto.
Permetteteci comunque di fare i debiti scongiuri!
Aver sottoscritto una assicurazione a garanzia dei lavori effettuati ci dà una certa tranquillità, ma certo non ci esime di controllare attentamente ciò che le maestranze realizzano nella casa dei nostri clienti!
Fino ad ora in trent’anni anni di attività non abbiamo mai fatto una denuncia di “sinistro” e speriamo che il trend positivo continui!
In ogni caso c’e’ sempre una assicurazione che vi pagherà per risolvere i problemi.